아파트관리비 중 장기수선충당금도 임차인이 부담해야 하는지 임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는지 전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우 그 효력 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력 공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의 내 용 : 경매는 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있는 반면 보이지 않는 함정들로 인해 잘못하다가는 시세보다 더 주고 사는 낭패를 당하기 쉽다. 물론, 금전뿐만 아니라 마을고생, 몸고생은 기본. 이와같이 경매부동산을 낙찰받아 소유권 이전을 한 후라도 실제로 부동산의 소유권을 행사하기 위해서는 부동산을 인수받아야 완전한 소유권을 행사할 수 있는데 등기부상에 나타나지 않은 유치권 등으로 인해 소유권을 제대로 행사하지 못하는 경우가 있어 주의가 요망된다. 경매에 있어서 빠지기 쉬운 함정은 다음과 같이 꼽을 수 있다. ▶ 감정평가액 법원에 경매로 나오고 있는 물건들은 대부분 오래전에 경매를 신청하였기 때문에 이들의 감정평가도 오래전에 행해졌다는 사실이다. . 따라서 감정평가금액이 현재보다 과대 평가된 경우가 많으므로 현장에 가서 직접 시세를 확인해야 한다. 보통 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 그 감정가격을 최초경매 입찰가격으로 정하는데 대개 시가의 90-95% 정도이나, 평가담당자에 따라 같은 단지내의 아파트라도 차이가 나게 평가하는 경우가 있다 따라서, 감정평가액만 믿고 입찰가격을 정하지 말아야 한다. 또 부동산가격이 하락하는 시점에서는 급매물가격이 법원경매가보다 더 저렴할 수 있으므로 더욱 조심해야 한다. ▶ 유치권문제 유치권이란 남의 물건을 점유한 자가 그 점유물로 인해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 부동산에 있어 유치권은 신축건물에서 쉽게 볼 수 있다 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유하고 유치하고 있을 경우 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자로부터 명도받기 위해서는 공사대금을 지급해야 한다. 이러한 유치권은 등기부상에도 나외있지 않고 법원물건명세서에도 나타나 있지 않으므로 신축건물에 응찰하려는 이들은 반드시 현장확인을 해야한다. ▶ 토지별도등기 보통 공동주택은 토지와 건물이 따로 소유권등기가 되어있지 않고 건물소유권에 대지권이라는 것으로 구분소유를 나타내는데, 가끔 토지별도등기가 기입되어 있는 경우가 있다. 이러한 토지별도등기는 토지등기부 등본을 확인해 알 수 있으나 공동주택일 경우 내용물이 많기 때문에 등기소에서 열람하는게 좋다. 예를들면 지주가 토지를 담보로 하고 은행에서 돈을 빌려 쓴 다음 건축을 했는데 은행에 돈을 갚지 않을 경우 은행에서 담보물(토지)에 대해 가압류 또는 가처분하게 되는데, 이러한 사실을 법원이 알리기 위해 기입등기하는 것으로 만약 이같은 경우에는 경매낙찰자가 인수하게 되어 있으므로 낙찰가 이외에 생각지 않은 추가 비용이 들어가게 된다. 보충설명 :아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우 건물준공검사(보존등기) 후 토지가 입주자에게 등기상 분배되기 전에 경매가 진행되는 경우에 그와 같은 내용이 공고되는 경우가 대부분입니다. 이런 경우 나중에 토지등기를 받기만 하면 되므로 문제가 되지 않습니다. 그러나 국공유지 장기불하 토지인 경우 추후 토지를 재매입해야 하는 경우가 있고, 토지에만 근저당권이 설정된 후 말소되지 아니하여 토지의 근저당권을 낙찰자가 인수하는 경우도 있다. 따라서 '토지 별도 등기 있음'이라는 내용이 있는 경우 반드시 그 사유를 해당 관청 등에 확인하는 것이 좋습니다. ^^ ▶ 배당순위 순위가 뒤지는 배당에 의해 당연히 임차보증금이 인수되지 않을 것으로 판단하였으나 배당에 의해 그 순위가 밀려 그 임차금을 낙찰자가 부담하게 되는 경우이다. 이같은 경우에 해당하는 사항은 노임채권과 같은 배당 0순위 채권으로서 3개월임금, 3년간의 퇴직금과 국세이다. 3개월임금, 3년간의 퇴직금은 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되며, 국세의 경우에는 납부일이 아닌 법정기일(납세고지서발급일, 신고일)이 기준으로 배당받게 된다. 즉, 국세를 체납해 가압류 했을 경우 담보물권보다 후순위라 하더라도 그 기준은 법정기일 (납세고지서발급일, 신고일)로, 법정기일이 앞서면 먼저 배당을 받게된다. ▶ 근저당권의 실체 1순위 근저당(은행)이 설정되어 있고 2순위임차인,3순위 근저당이 설정되어 있는 경우 2순위인 확정일자를 받아놓지 않은 임차인의 대항력이 없는 줄 알고 응찰을 했으나 실제로 1순위 근저당이 설정된 은행에는 돈을 다 갚았으며 말소등기를 안 한 상태로 등기부상에만 나타나 있는 근저당일 경우 이 근저당이 말소되면 임차인은 당연히 1순위로 되며 대항력을 얻게된다. 따라서 이러한 경우 낙찰자는 대항력이 없는 줄 알았던 임차인의 보증금을 인수하게 된다. 흔치는 않지만 가끔 이런 경우가 있으므로 경매 당일 채권계산서 및 배당요구, 또는 근저당이 설정된 금융기관등에 확인하는 것이 필요하다. ▶ 대위변제 3순위 저당권자에 의해 경매가 이뤄지는 물건의 권리분석결과 1순위 저당금액이 1천만원, 2순위 확정일자를 받아놓지 않은 임차인의 전세보증금이 4천만원, 3순위 저당금액 5천만원, 4순위 저당금액이 4천만원일 경우에 있어, 2순위에 해당한 임차인은 소액우선보증금(3천만원 미만)에도 해당되지 않아 대항력이 없다. 그러나 이 경우 임차인이 앞선 순위의 저당금액 1천만원을 경락허가 결정일까지 대신해 갚는다면 1천만원 저당권은 말소됨과 동시에 임차인이 1순위가 된다. 따라서, 대항력있는 임차인이 되어 낙찰자는 전세보증금을 인수해야 하므로 입찰전에 후순위 임차인이 앞순위의 근저당금액을 대위변제할 가능성이 있는지를 사전에 검토하는 것이 좋다. ▶ 법정지상권 경매로 부동산을 취득하게 될 때 소유권 등기가 되어있지 아니한 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 그중 하나가 분묘기지권이고 다른 하나가 법정지상권이다. 이러한 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로서 경매로 부동산을 매수하고자 할 경우 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 있게 되므로 입찰시 반드시 확인해야 한다. 이러한 법정지상권이 발생할 수 있는 여지는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 토지를 담보로 돈을 빌려준 저당권자가 돈을 갚지 않아 토지만 경매신청을 할 경우에 주로 발생한다. 이때 경매입찰을 통해 토지를 취득한 사람이 건물부분에 대하여 불법점유를 원인으로 철거 또는 명도를 구할 수 있는가 하는 문제에 부딪친다. 원래 토지와 건물은 별개의 부동산인데 건물은 토지의 이용을 수반하지 않고는 존립할 수가 없으므로 토지와 건물의 소유자가 다르고 토지위에 지상권이 없다면 건물은 철거되어야 하는 것이다. 그러나, 토지와 건물소유자가 다르고 지상권 등기가 안되어 있다 하더라도 법에서 권리를 인정해 주는 경우가 있는데 이를 법정지상권 (민법 제 366조) 이라 하여 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물의 소유자는 법에서 정한 일정기간 동안 살 수 있는 권리가 있는 것이다. 이러한 경우 건물은 건축물로서 요건만 갖추면 되고 반드시 등기가 되어야 하는 것은 아니므로 무허가 건물이라도 관습상 법정지상권을 주장할 수 있다. 따라서, 경매참가시 대지나 입찰외물건이 나올 때는 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되는지 주의해야 한다.

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아파트관리비 중 장기수선충당금도 임차인이 부담해야 하는지
임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는지
전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우 그 효력
임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력
공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의

내 용 : 
경매는 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있는 반면 보이지 않는 함정들로 인해 잘못하다가는 시세보다 더 주고 사는 낭패를 당하기 쉽다. 

물론, 금전뿐만 아니라 마을고생, 몸고생은 기본. 이와같이 경매부동산을 낙찰받아 소유권 이전을 한 후라도 실제로 부동산의 소유권을 행사하기 위해서는 부동산을 인수받아야 완전한 소유권을 행사할 수 있는데 등기부상에 나타나지 않은 유치권 등으로 인해 소유권을 제대로 행사하지 못하는 경우가 있어 주의가 요망된다. 

경매에 있어서 빠지기 쉬운 함정은 다음과 같이 꼽을 수 있다. 

▶ 
감정평가액 

법원에 경매로 나오고 있는 물건들은 대부분 오래전에 경매를 신청하였기 때문에 이들의 감정평가도 오래전에 행해졌다는 사실이다. . 

따라서 감정평가금액이 현재보다 과대 평가된 경우가 많으므로 현장에 가서 직접 시세를 확인해야 한다. 

보통 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 그 감정가격을 최초경매 입찰가격으로 정하는데 대개 시가의 90-95% 정도이나, 평가담당자에 따라 같은 단지내의 아파트라도 차이가 나게 평가하는 경우가 있다 

따라서, 감정평가액만 믿고 입찰가격을 정하지 말아야 한다. 또 부동산가격이 하락하는 시점에서는 급매물가격이 법원경매가보다 더 저렴할 수 있으므로 더욱 조심해야 한다. 

▶ 
유치권문제 

유치권이란 남의 물건을 점유한 자가 그 점유물로 인해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 

부동산에 있어 유치권은 신축건물에서 쉽게 볼 수 있다 

건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유하고 유치하고 있을 경우 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자로부터 명도받기 위해서는 공사대금을 지급해야 한다. 

이러한 유치권은 등기부상에도 나외있지 않고 법원물건명세서에도 나타나 있지 않으므로 신축건물에 응찰하려는 이들은 반드시 현장확인을 해야한다. 

▶ 
토지별도등기 

보통 공동주택은 토지와 건물이 따로 소유권등기가 되어있지 않고 건물소유권에 대지권이라는 것으로 구분소유를 나타내는데, 가끔 토지별도등기가 기입되어 있는 경우가 있다. 

이러한 토지별도등기는 토지등기부 등본을 확인해 알 수 있으나 공동주택일 경우 내용물이 많기 때문에 등기소에서 열람하는게 좋다. 

예를들면 지주가 토지를 담보로 하고 은행에서 돈을 빌려 쓴 다음 건축을 했는데 은행에 돈을 갚지 않을 경우 은행에서 담보물(토지)에 대해 가압류 또는 가처분하게 되는데, 이러한 사실을 법원이 알리기 위해 기입등기하는 것으로 만약 이같은 경우에는 경매낙찰자가 인수하게 되어 있으므로 낙찰가 이외에 생각지 않은 추가 비용이 들어가게 된다. 

보충설명 :아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우 건물준공검사(보존등기) 후 토지가 입주자에게 등기상 분배되기 전에 경매가 진행되는 경우에 그와 같은 내용이 공고되는 경우가 대부분입니다. 이런 경우 나중에 토지등기를 받기만 하면 되므로 문제가 되지 않습니다. 그러나 국공유지 장기불하 토지인 경우 추후 토지를 재매입해야 하는 경우가 있고, 토지에만 근저당권이 설정된 후 말소되지 아니하여 토지의 근저당권을 낙찰자가 인수하는 경우도 있다. 따라서 '토지 별도 등기 있음'이라는 내용이 있는 경우 반드시 그 사유를 해당 관청 등에 확인하는 것이 좋습니다. ^^ 

▶ 
배당순위 

순위가 뒤지는 배당에 의해 당연히 임차보증금이 인수되지 않을 것으로 판단하였으나 배당에 의해 그 순위가 밀려 그 임차금을 낙찰자가 부담하게 되는 경우이다. 

이같은 경우에 해당하는 사항은 노임채권과 같은 배당 0순위 채권으로서 3개월임금, 3년간의 퇴직금과 국세이다. 

3개월임금, 3년간의 퇴직금은 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되며, 국세의 경우에는 납부일이 아닌 법정기일(납세고지서발급일, 신고일)이 기준으로 배당받게 된다. 

즉, 국세를 체납해 가압류 했을 경우 담보물권보다 후순위라 하더라도 그 기준은 법정기일 (납세고지서발급일, 신고일)로, 법정기일이 앞서면 먼저 배당을 받게된다. 

▶ 
근저당권의 실체 

1순위 근저당(은행)이 설정되어 있고 2순위임차인,3순위 근저당이 설정되어 있는 경우 2순위인 확정일자를 받아놓지 않은 임차인의 대항력이 없는 줄 알고 응찰을 했으나 실제로 1순위 근저당이 설정된 은행에는 돈을 다 갚았으며 말소등기를 안 한 상태로 등기부상에만 나타나 있는 근저당일 경우 이 근저당이 말소되면 임차인은 당연히 1순위로 되며 대항력을 얻게된다. 

따라서 이러한 경우 낙찰자는 대항력이 없는 줄 알았던 임차인의 보증금을 인수하게 된다. 흔치는 않지만 가끔 이런 경우가 있으므로 경매 당일 채권계산서 및 배당요구, 또는 근저당이 설정된 금융기관등에 확인하는 것이 필요하다. 

▶ 
대위변제 

3순위 저당권자에 의해 경매가 이뤄지는 물건의 권리분석결과 1순위 저당금액이 1천만원, 2순위 확정일자를 받아놓지 않은 임차인의 전세보증금이 4천만원, 3순위 저당금액 5천만원, 4순위 저당금액이 4천만원일 경우에 있어, 2순위에 해당한 임차인은 소액우선보증금(3천만원 미만)에도 해당되지 않아 대항력이 없다. 

그러나 이 경우 임차인이 앞선 순위의 저당금액 1천만원을 경락허가 결정일까지 대신해 갚는다면 1천만원 저당권은 말소됨과 동시에 임차인이 1순위가 된다. 

따라서, 대항력있는 임차인이 되어 낙찰자는 전세보증금을 인수해야 하므로 입찰전에 후순위 임차인이 앞순위의 근저당금액을 대위변제할 가능성이 있는지를 사전에 검토하는 것이 좋다. 

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법정지상권 

경매로 부동산을 취득하게 될 때 소유권 등기가 되어있지 아니한 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 그중 하나가 분묘기지권이고 다른 하나가 법정지상권이다. 

이러한 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로서 경매로 부동산을 매수하고자 할 경우 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 있게 되므로 입찰시 반드시 확인해야 한다. 

이러한 법정지상권이 발생할 수 있는 여지는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 토지를 담보로 돈을 빌려준 저당권자가 돈을 갚지 않아 토지만 경매신청을 할 경우에 주로 발생한다. 

이때 경매입찰을 통해 토지를 취득한 사람이 건물부분에 대하여 불법점유를 원인으로 철거 또는 명도를 구할 수 있는가 하는 문제에 부딪친다. 원래 토지와 건물은 별개의 부동산인데 건물은 토지의 이용을 수반하지 않고는 존립할 수가 없으므로 토지와 건물의 소유자가 다르고 토지위에 지상권이 없다면 건물은 철거되어야 하는 것이다. 그러나, 토지와 건물소유자가 다르고 지상권 등기가 안되어 있다 하더라도 법에서 권리를 인정해 주는 경우가 있는데 이를 법정지상권 (민법 제 366조) 이라 하여 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물의 소유자는 법에서 정한 일정기간 동안 살 수 있는 권리가 있는 것이다. 

이러한 경우 건물은 건축물로서 요건만 갖추면 되고 반드시 등기가 되어야 하는 것은 아니므로 무허가 건물이라도 관습상 법정지상권을 주장할 수 있다. 따라서, 경매참가시 대지나 입찰외물건이 나올 때는 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되는지 주의해야 한다.